Leistungsübersicht

Das Belastungs- und Veräußerungsverbot besteht in der Verpflichtung, eine Liegenschaft ohne Zustimmung eines anderen weder zu belasten noch zu veräußern. Grundsätzlich kann man jeder beliebigen Person gegenüber eine solche Verpflichtung eingehen. Wenn es im Grundbuch eingetragen ist, wird es gegen jeden Außenstehenden wirksam. Ein vertragliches Belastungs- und Veräußerungsverbot ist jedoch nur dann verbücherungsfähig, wenn es zwischen Ehegatten, eingetragenen Partnern oder zwischen Eltern und leiblichen Kindern, Adoptivkindern, Pflegekindern und Schwiegerkindern vereinbart wurde. Sollte dieses Verwandtschaftsverhältnis nicht gegeben sein, kann zur Absicherung der Vereinbarungen ein wechselseitiges Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen werden. Jemandem ein Vorkaufsrecht zu gewähren, bedeutet im Falle eines Verkaufes die Möglichkeit zu haben, zu denselben Bedingungen zu kaufen, die eine andere Person anbietet.

Kommt bei größeren Bauträgerprojekten, z.B. einer Reihenhausanlage zur Anwendung. Der Bauträgervertrag ist im Bauträgervertragsgesetz (BTVG) geregelt. Immer dann, wenn Eigentum, Wohnungseigentum, Baurecht, Bestandrechte oder sonstige Nutzungsrechte (einschließlich Leasing) an noch zu errichtenden oder durchgreifend zu erneuernden Gebäuden erworben werden sollen und der Kaufpreis eine gewisse Höhe überschreitet, müssen Sicherungsmaßnahmen nach dem BTVG ergriffen werden. Ziel des Gesetzes ist es, den Erwerber für den Fall des Konkurses des Bauträgers bestmöglich abzusichern.

Befinden sich in einem Gebäude mehrere Wohneinheiten oder Geschäftsräume bzw. werden durch Baumaßnahmen (z.B. Zubau, Dachbodenausbau) mehrere abgeschlossene Einheiten geschaffen, wird der Abschluss eines Wohnungseigentumsvertrages empfohlen. Dadurch werden die jeweiligen Einheiten rechtlich selbständig und können unabhängig voneinander vererbt, veräußert oder belastet werden, z.B. für ein Wohnbauförderungsdarlehen.

Im Grundbuchsauszug ist der Eigentümer eines bestimmten Grundstückes, einer bestimmten Eigentumswohnung oder eines bestimmten Hauses eingetragen. Aber auch besondere Eigenschaften einer Immobilie sind aus dem Grundbuchsauszug ersichtlich, so zum Beispiel die Grundstücksfläche, oder Rechte anderer Person an der Immobilie.

Das Grundbuch ist ein elektronisches Register, das bei den Bezirksgerichten geführt wird. Seit dem Jahr 2007 müssen Eingaben an österreichische Gerichte elektronisch erfolgen. Ihr Notar stellt Originalurkunden in das Archiv des vom österreichischen Notariats  und gibt diese für das Gericht frei. Eingaben an das Gericht erfolgen durch den Notar auf elektronischem Weg unter Hinweis auf die freigeschalteten Urkunden.
Der Eigentümerwechsel, Grundstücksteilungen, Eintragungen von Pfandrechten, Vorkaufsrechten, Dienstbarkeiten usw. werden unter Vorlage der entsprechenden Verträge und Unterlagen elektronisch beantragt.

Die Rechtslage für Mietverhältnisse ist sehr komplex. Es ist primär zu klären, ob das Mietrechtsgesetz voll, teilweise oder gar nicht zur Anwendung kommt. In letzterem Fall kommen die Regelungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches zur Anwendung. Überdies hat der Oberste Gerichtshof eine ausführliche Rechtsprechungspraxis entwickelt, die mit zu berücksichtigen ist. Um den Vermieter und den Mieter vor Überraschungen und Nachteilen zu schützen ist eine umfassende Abklärung der Sach- und Rechtslage erforderlich.

Beim Übergabevertrag handelt es sich um einen Vertrag eigener Art mit zahlreichen erb- und familienrechtlichen Elementen, mit dem der Übergeber im Rahmen einer vorgezogenen Erbfolge sein Vermögen an den Übernehmer, meist einen nahen Angehörigen, übergibt. Günstig ist es, ein Familienpaket zu schnüren und auch die weichenden Kinder miteinzubeziehen. Um spätere Streitigkeiten zu vermeiden, können zum Beispiel Pflichtteilsverzichtsverträge abgeschlossen werden.

Die Dienstbarkeit ist ein dingliches Nutzungsrecht an einer fremden Sache (Liegenschaft). Die am häufigsten vereinbarten Grunddienstbarkeiten sind Wegerechte und Wasserleitungsrechte.

Ein Tauschvertrag liegt vor, wenn die Gegenleistung mit einer anderen Sache, die nicht zwingend Geld ist, erbracht wird. Kaufgegenstand kann jede Sache sein. Die Gegenleistung besteht jedoch in der Regel aus Geld. 

Wenn Sie jemandem Geld „leihen“, empfiehlt es sich, sich rechtlich abzusichern, besonders um Ihr Geld wieder zurück zu erhalten. Es empfiehlt sich zur Absicherung eines Kredites oder Darlehens, ein Pfandrecht in das Grundbuch eintragen zu lassen.
Ihr Notar Mag. Müllner erstellt die Schuld- und Pfandurkunde und veranlasst die Pfandrechtseintragung. Um ein aufwändiges Gerichtsverfahren zu vermeiden, kann eine solche Urkunde in Form eines vollstreckbaren Notariatsaktes, bei Bedarf zur Einbringung der Darlehens-/Kreditforderung, errichtet werden.

Mit einem Erbverzichtsvertrag kann eine erbberechtigte Person bereits zu Lebzeiten auf ihr Erbrecht verzichten, z.B. ein Kind gegenüber seinen Eltern. Genauso kann eine pflichtteilsberechtigte Person auf ihren Pflichteil verzichten. Diese Verzichte erfolgten oft gegen eine Vermögenszuwendung (z.B. Geldschenkung). Es handelt sich im Ergebnis um eine vorweggenommene Erbfolge. Ein solcher Vertrag ist gültig, wenn er in Form eines Notariatsaktes errichtet wird.

Jede Art von Vermögen kann wichtiges Gut und Grundlage einer ganzen Familie sein. Diese Basis kann mit Testamenten und letztwilligen Anordnungen geschützt werden. Ihr Notar Mag. Michael Müllner unterstützt Sie gerne, diese wichtigen und sehr persönlichen Entscheidungen sorgfältig umzusetzen. Er steht Ihnen und Ihrer Familie als unparteiliche Beratung zur Seite.
Zur Info: Lebensgefährten sind – solange Familienangehörige vorhanden sind - nicht erbberechtigt, egal wie lange eine Lebensgemeinschaft gedauert hat. Der Gesetzgeber sieht seit 2017 lediglich ein Wohnrecht für ein Jahr vor. In einem Testament jedoch können Sie Ihren/Ihre Lebensgefährte/in als Erben einsetzen.
Jedes beim Notar errichtete Testament wird zum Zwecke der Geheimhaltung und zur Vermeidung von Urkundenunterdrückung im Zentralen Testamentsregister der österreichischen Notariatskammer registriert.
Sie können beim Notar festlegen, wie mit Online-Konten und weiteren Daten im Internet nach dem Tod umgegangen werden soll (Regelung des digitalen Nachlasses).

Wenn der Verstorbene ein Testament zugunsten anderer hinterlassen hat, ist der Pflichtteilsanspruch der Anspruch, welcher bestimmt Erben bleibt. Die Höhe des Pflichtteils beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbrechts.

Im Rahmen eines Schenkungsvertrages auf den Todesfall, verspricht der Geschenkgeber unwiderruflich für den Fall seines Ablebens die Schenkung eines bestimmten Vermögens. Diese Schenkung muss als notarielle Urkunde (Notariatsakt) festgehalten werden.

Eine Adoption kommt durch einen schriftlichen Vertrag zwischen den Adoptiveltern und dem Adoptivkind zustande, der noch vom zuständigen Gericht bewilligt werden muss. Wenden Sie sich an Ihren Notar Mag. Müllner.

Eine medizinisch unterstützte Fortpflanzung ist nur in einer Ehe, in einer eingetragenen Partnerschaft oder in einer Lebensgemeinschaft zulässig. Die Zustimmung bedarf bei Lebensgefährten oder bei Verwendung des Samens oder der Eizellen einer dritten Person der Form einer notarielle Urkunde (Notariatsakt).

Wenn eine Person z.B. wegen Krankheit oder Alters nicht mehr in der Lage ist, für sich selbst zu entscheiden, kann sie ein naher Angehöriger unter gerichtlicher Aufsicht vertreten. Dazu ist erforderlich, dass ein Arzt bestätigt, dass diese Person nicht mehr selbst entscheiden kann und der Notar deren Vertretung in das Österreichische Zentrale Vertretungsverzeichnis einträgt. Fragen Sie Herrn Mag. Michael Müllner!

Früher bedeutete Ihre Handlungs- und Entscheidungsunfähigkeit Entmündigung, beziehungsweise die Bestellung eines Sachwalters durch ein Gericht. Seit 2007 können Sie – solange Sie geistig dazu in der Lage sind - eine Vorsorgevollmacht errichten. So ist auch im Fall Ihrer Geschäftsunfähigkeit geregelt, wer für Sie Ihre rechtlichen Angelegenheiten übernimmt. Ein Erwachsenenvertreter darf bei Vorliegen einer umfassenden Vorsorgevollmacht nicht mehr bestellt werden. Sie bestimmen selbst, wer die Person Ihres Vertrauens ist, wann die Vollmacht in Kraft tritt und welche Bereiche die Vorsorgevollmacht umfasst. Es können Regelungen für die Vermögensverwaltung (Haus, Wohnung, Bankguthaben), für die Vertretung vor Behörden und Ämtern und auch für den medizinischen Bereich getroffen werden. Jede Vorsorgevollmacht wird im Österreichischen Zentralen Vertretungsverzeichnis (ÖZVV) der Österreichischen Notariatskammer registriert. Für die Abfrage des Bestehens einer Vorsorge besteht eine Kooperation mit dem Roten Kreuz.

Das Firmenbuch ist ein zentrales, öffentliches elektronisches Verzeichnis all jener Unternehmer, die im Firmenbuch eingetragen sind, sowie jener Kapitalgesellschaften (GesmbH, AG), Personengesellschaften (OG, KG) und Genossenschaften, die in Österreich ihren Geschäftssitz haben. Des Weiteren sind alle inländischen Zweigniederlassungen ausländischer Gesellschaften in das Firmenbuch einzutragen.
Aus einem Firmenbuchauszug sind u.a. die für Geschäftspartner wichtigen Angaben ersichtlich, wie Firma, Sitz und Geschäftsanschrift, Zweigniederlassungen, Name und Geburtsdatum des Einzelunternehmers, der Gesellschafter, des Geschäftsführers und der Prokuristen, ob sich das Unternehmen, die Gesellschaft oder Genossenschaft in Insolvenz befindet usw..
Vor dem Kauf oder der Beteiligung an einer Firma sollte man einen gründlichen Blick in den Firmenbuchauszug werfen. Mag. Michael Müllner in Waidhofen an der Thaya berät sie gerne.

Es gibt viele Gründe, warum die Rechtsform eines Unternehmens geändert werden soll, beispielsweise steuerliche Aspekte, die Aufnahme eines Partners oder die Weitergabe des Unternehmens. Jede Umgründung sollte gründlich überlegt und rechtzeitig vorbereitet werden. In Abstimmung mit dem Steuerberater errichtet Mag. Michael Müllner die erforderlichen Urkunden und führt auch die Änderungen im Firmenbuch bzw. Grundbuch durch.

Maßnahmen nach dem Umgründungssteuergesetz sind z.B. Einbringungen, Umwandlungen, Zusammenschlüsse, Spaltungen und Fusionen.

Die Beglaubigung einer Unterschrift ist die amtliche Bestätigung, dass eine Unterschrift von der richtigen Person geleistet wurde. So ist z.B. für die Eintragung eines Kaufvertrages im Grundbuch die Beglaubigung der Unterschriften der Vertragsparteien erforderlich.

Die formellen Richtlinien hinsichtlich der Identitätsprüfung, sowie der rechtlichen Prüfung des Inhaltes bei einem Notariatsakt sind noch strenger. Überdies müssen alle Parteien bei der Unterfertigung gleichzeitig anwesend sein.
Bei der Beglaubigung einer Kopie bestätigt Ihr Notar, dass eine Abschrift/Kopie mit der Originalurkunde übereinstimmt.
In Protokollen hält der Notar fest, was von ihm geschickt z.B. tatsächliche Vorgänge oder Haupt- und Generalversammlungen von Gesellschaften einer Gesellschaft.

Mag. Michael Müllner verfasst für Sie Verträge und Urkunden aller Art auch in russischer Sprache. Des Weiteren beglaubigt er Übersetzungen fremder Urkunden aus dem Russisch ins Deutsche oder umgekehrt. Auch bei der mündlichen Übersetzung Deutsch/Russisch steht Ihnen Mag. Michael Müllner aus Waidhofen an der Thaya gerne zur Seite.