Der Notar steht nicht für oder gegen eine Partei, sondern immer für das Recht. Er verhilft den Beteiligten zu ihrem Recht, verhindert Streit und vermittelt dort, wo mit Kompromissen mehr zu erreichen ist, als mit einem Gerichtsurteil. Deshalb sind dem Notar hoheitliche Aufgaben übertragen, die sonst nur den Gerichten vorbehalten sind.
Mag. Michael Müllner ist Ihr kompetenter Berater und Helfer in vielen Rechtsfragen. Er kann Verträge nicht nur beglaubigen, sondern setzt sie auch selbst auf. Er ist im Familienrecht ebenso zu Hause, wie im Steuerrecht, im Gesellschaftsrecht oder im Erbrecht. Hier einige Beispiele, wie und wo Ihnen sein Notariat helfen kann:
Kaufvertrag
Sie haben eine Wohnung, ein Haus oder ein Baugrundstück gefunden und stehen nun vor einer wichtigen Entscheidung.
Ihr Notar hilft Ihnen beim Kauf eines Gebäudes oder Grundstückes, denn es geht um sehr viel Geld. Besonders für Jungfamilien sind dies Lebensentscheidungen und deshalb ist es zum Schutz der Vertragsteile wichtig, alle Rechtsverhältnisse genau abzuklären und die richtigen Regelungen in den Vertrag aufzunehmen.
Im Rahmen der Abwicklung des Kaufes einer Immobilie gehört zu den verantwortungsvollsten Aufgaben, die Verwahrung fremder Vermögenswerte, als Treuhänder. Zum Schutz vor Nachteilen des Konsumenten und existenzbedrohenden Vermögensverlusten trägt Ihr Notar, Mag. Müllner durch umsichtigen Umgang mit Treuhandgeldern bei. Jede notarielle Treuhandschaft wird über die Notartreuhandbank abgewickelt und im Treuhandregister des österreichischen Notariates
registriert. Dadurch ist ein voller Versicherungsschutz gegeben.
Vor dem Kauf einer Immobilie ist es unerlässlich, sich den betreffenden Grundbuchsauszug gründlich anzusehen.
Mag. Michael Müllner, berät Sie diesbezüglich gerne.
Belastungsverbot und Veräußerungsverbot, Vorkaufsrecht
Das Belastungs- und Veräußerungsverbot besteht in der Verpflichtung, eine Liegenschaft ohne Zustimmung eines anderen weder zu belasten noch zu veräußern. Grundsätzlich kann man jeder beliebigen Person gegenüber eine solche Verpflichtung eingehen. Wenn es im Grundbuch eingetragen ist, wird es gegen jeden Außenstehenden wirksam. Ein vertragliches Belastungs- und Veräußerungsverbot ist jedoch nur dann verbücherungsfähig, wenn es zwischen Ehegatten, eingetragenen Partnern oder zwischen Eltern und leiblichen Kindern, Adoptivkindern, Pflegekindern und Schwiegerkindern vereinbart wurde. Sollte dieses Verwandtschaftsverhältnis nicht gegeben sein, kann zur Absicherung der Vereinbarungen ein wechselseitiges Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen werden. Jemandem ein Vorkaufsrecht zu gewähren, bedeutet im Falle eines Verkaufes die Möglichkeit zu haben, zu denselben Bedingungen zu kaufen, die eine andere Person anbietet.
Bauträgervertrag
Kommt bei größeren Bauträgerprojekten, z.B. einer Reihenhausanlage zur Anwendung. Der Bauträgervertrag ist im Bauträgervertragsgesetz (BTVG) geregelt. Immer dann, wenn Eigentum, Wohnungseigentum, Baurecht, Bestandrechte oder sonstige Nutzungsrechte (einschließlich Leasing) an noch zu errichtenden oder durchgreifend zu erneuernden Gebäuden erworben werden sollen und der Kaufpreis eine gewisse Höhe überschreitet, müssen Sicherungsmaßnahmen nach dem BTVG ergriffen werden. Ziel des Gesetzes ist es, den Erwerber für den Fall des Konkurses des Bauträgers bestmöglich abzusichern.
Wohnungseigentums-Vertrag
Befinden sich in einem Gebäude mehrere Wohneinheiten oder Geschäftsräume bzw. werden durch Baumaßnahmen (z.B. Zubau, Dachbodenausbau) mehrere abgeschlossene Einheiten geschaffen, wird der Abschluss eines Wohnungseigentumsvertrages empfohlen. Dadurch werden die jeweiligen Einheiten rechtlich selbständig und können unabhängig voneinander vererbt, veräußert oder belastet werden, z.B. für ein Wohnbauförderungsdarlehen.
Grundbuchs-Auszug
Im Grundbuchsauszug ist der Eigentümer eines bestimmten Grundstückes, einer bestimmten Eigentumswohnung oder eines bestimmten Hauses eingetragen. Aber auch besondere Eigenschaften einer Immobilie sind aus dem Grundbuchsauszug ersichtlich, so zum Beispiel die Grundstücksfläche, oder Rechte anderer Person an der Immobilie.
Grundbuchs-Gesetze
Das Grundbuch ist ein elektronisches Register, das bei den Bezirksgerichten geführt wird. Seit dem Jahr 2007 müssen Eingaben an österreichische Gerichte elektronisch erfolgen. Ihr Notar stellt Originalurkunden in das Archiv des vom österreichischen Notariats und gibt diese für das Gericht frei. Eingaben an das Gericht erfolgen durch den Notar auf elektronischem Weg unter Hinweis auf die freigeschalteten Urkunden.
Der Eigentümerwechsel, Grundstücksteilungen, Eintragungen von Pfandrechten, Vorkaufsrechten, Dienstbarkeiten usw. werden unter Vorlage der entsprechenden Verträge und Unterlagen elektronisch beantragt.
Miet- und Pachtvertrag
Die Rechtslage für Mietverhältnisse ist sehr komplex. Es ist primär zu klären, ob das Mietrechtsgesetz voll, teilweise oder gar nicht zur Anwendung kommt. In letzterem Fall kommen die Regelungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches zur Anwendung. Überdies hat der Oberste Gerichtshof eine ausführliche Rechtsprechungspraxis entwickelt, die mit zu berücksichtigen ist. Um den Vermieter und den Mieter vor Überraschungen und Nachteilen zu schützen ist eine umfassende Abklärung der Sach- und Rechtslage erforderlich.
Schenkungs- & Übergabevertrag
Beim Übergabevertrag handelt es sich um einen Vertrag eigener Art mit zahlreichen erb- und familienrechtlichen Elementen, mit dem der Übergeber im Rahmen einer vorgezogenen Erbfolge sein Vermögen an den Übernehmer, meist einen nahen Angehörigen, übergibt. Günstig ist es, ein Familienpaket zu schnüren und auch die weichenden Kinder miteinzubeziehen. Um spätere Streitigkeiten zu vermeiden, können zum Beispiel Pflichtteilsverzichtsverträge abgeschlossen werden.
Dienstbarkeits-Vertrag & Tauschvertrag
Die Dienstbarkeit ist ein dingliches Nutzungsrecht an einer fremden Sache (Liegenschaft). Die am häufigsten vereinbarten Grunddienstbarkeiten sind Wegerechte und Wasserleitungsrechte.
Ein Tauschvertrag liegt vor, wenn die Gegenleistung mit einer anderen Sache, die nicht zwingend Geld ist, erbracht wird. Kaufgegenstand kann jede Sache sein. Die Gegenleistung besteht jedoch in der Regel aus Geld.
Pfand- & Darlehensurkunde, Schuldschein
Wenn Sie jemandem Geld „leihen“, empfiehlt es sich, sich rechtlich abzusichern, besonders um Ihr Geld wieder zurück zu erhalten. Es empfiehlt sich zur Absicherung eines Kredites oder Darlehens, ein Pfandrecht in das Grundbuch eintragen zu lassen.
Ihr Notar Mag. Müllner erstellt die Schuld- und Pfandurkunde und veranlasst die Pfandrechtseintragung. Um ein aufwändiges Gerichtsverfahren zu vermeiden, kann eine solche Urkunde in Form eines vollstreckbaren Notariatsaktes, bei Bedarf zur Einbringung der Darlehens-/Kreditforderung, errichtet werden.
Übergabe
Die Übergabe des eigenen Hauses an die jüngere Generation ist ein wichtiger Schritt, der gründlich überlegt werden sollte. Es sollte auch die Vermögensübergabe, unter Absicherung des Übergebers und dessen Lebenspartners, beispielsweise durch Einräumung eines Wohnungsrechtes geregelt werden. Die Ansprüche der Geschwister des Übernehmers, sowie alle erb- und pflichtteilsrechtlichen Aspekte, sollten miteingebunden werden. So können nach dem Ableben des Übergebers Erbschaftsstreitigkeiten vermieden werden. Mag. Michael Müllner erstellt für Sie alle erforderlichen Unterlagen, berücksichtigt die steuerlichen Gegebenheiten und veranlasst die erforderlichen Eintragungen im Grundbuch.
Erb- & Pflichtteils-Verzichtsvertrag
Mit einem Erbverzichtsvertrag kann eine erbberechtigte Person bereits zu Lebzeiten auf ihr Erbrecht verzichten, z.B. ein Kind gegenüber seinen Eltern. Genauso kann eine pflichtteilsberechtigte Person auf ihren Pflichteil verzichten. Diese Verzichte erfolgten oft gegen eine Vermögenszuwendung (z.B. Geldschenkung). Es handelt sich im Ergebnis um eine vorweggenommene Erbfolge. Ein solcher Vertrag ist gültig, wenn er in Form eines Notariatsaktes errichtet wird.
Testament
Jede Art von Vermögen kann wichtiges Gut und Grundlage einer ganzen Familie sein. Diese Basis kann mit Testamenten und letztwilligen Anordnungen geschützt werden. Ihr Notar Mag. Michael Müllner unterstützt Sie gerne, diese wichtigen und sehr persönlichen Entscheidungen sorgfältig umzusetzen. Er steht Ihnen und Ihrer Familie als unparteiliche Beratung zur Seite.
Zur Info: Lebensgefährten sind – solange Familienangehörige vorhanden sind - nicht erbberechtigt, egal wie lange eine Lebensgemeinschaft gedauert hat. Der Gesetzgeber sieht seit 2017 lediglich ein Wohnrecht für ein Jahr vor. In einem Testament jedoch können Sie Ihren/Ihre Lebensgefährte/in als Erben einsetzen.
Jedes beim Notar errichtete Testament wird zum Zwecke der Geheimhaltung und zur Vermeidung von Urkundenunterdrückung im Zentralen Testamentsregister der österreichischen Notariatskammer registriert.
Sie können beim Notar festlegen, wie mit Online-Konten und weiteren Daten im Internet nach dem Tod umgegangen werden soll (Regelung des digitalen Nachlasses).
Pflichtteil
Wenn der Verstorbene ein Testament zugunsten anderer hinterlassen hat, ist der Pflichtteilsanspruch der Anspruch, welcher bestimmt Erben bleibt. Die Höhe des Pflichtteils beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbrechts.
Schenkung auf den Todesfall
Im Rahmen eines Schenkungsvertrages auf den Todesfall, verspricht der Geschenkgeber unwiderruflich für den Fall seines Ablebens die Schenkung eines bestimmten Vermögens. Diese Schenkung muss als notarielle Urkunde (Notariatsakt) festgehalten werden.
Die Sicherheit, die ein Notar Ihnen bietet, kostet weniger, als spätere teure Streitigkeiten. Bei Beglaubigungen ist Ihr Notar meist günstiger als das Bezirksgericht. Unser Notariat kennt auch die steuerliche Seite von Verträgen und zeigt Ihnen den besten Weg.
Eherechtliche & Partnerschaftliche Vereinbarungen
Die Scheidungsfolgen können in einer notariellen Vereinbarung im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten im Vorhinein angemessen geregelt werden. Ihr Notar Mag. Michael Müllner ist um eine Lösung im Interesse aller Beteiligten bemüht. Unter höchster Diskretion ist Ihr Notar Ihr Ansprechpartner um die beste Lösung bei Unsicherheiten zu finden.
Adoptions-Vertrag
Eine Adoption kommt durch einen schriftlichen Vertrag zwischen den Adoptiveltern und dem Adoptivkind zustande, der noch vom zuständigen Gericht bewilligt werden muss. Wenden Sie sich an Ihren Notar Mag. Müllner.
Erklärungen zur medizinisch unterstützten Fortpflanzung
Eine medizinisch unterstützte Fortpflanzung ist nur in einer Ehe, in einer eingetragenen Partnerschaft oder in einer Lebensgemeinschaft zulässig. Die Zustimmung bedarf bei Lebensgefährten oder bei Verwendung des Samens oder der Eizellen einer dritten Person der Form einer notarielle Urkunde (Notariatsakt).
Erwachsenenvertreter
Wenn eine Person z.B. wegen Krankheit oder Alters nicht mehr in der Lage ist, für sich selbst zu entscheiden, kann sie ein naher Angehöriger unter gerichtlicher Aufsicht vertreten. Dazu ist erforderlich, dass ein Arzt bestätigt, dass diese Person nicht mehr selbst entscheiden kann und der Notar deren Vertretung in das Österreichische Zentrale Vertretungsverzeichnis einträgt. Fragen Sie Herrn Mag. Michael Müllner!
Vorsorge-Vollmacht
Früher bedeutete Ihre Handlungs- und Entscheidungsunfähigkeit Entmündigung, beziehungsweise die Bestellung eines Sachwalters durch ein Gericht. Seit 2007 können Sie – solange Sie geistig dazu in der Lage sind - eine Vorsorgevollmacht errichten. So ist auch im Fall Ihrer Geschäftsunfähigkeit geregelt, wer für Sie Ihre rechtlichen Angelegenheiten übernimmt. Ein Erwachsenenvertreter darf bei Vorliegen einer umfassenden Vorsorgevollmacht nicht mehr bestellt werden. Sie bestimmen selbst, wer die Person Ihres Vertrauens ist, wann die Vollmacht in Kraft tritt und welche Bereiche die Vorsorgevollmacht umfasst. Es können Regelungen für die Vermögensverwaltung (Haus, Wohnung, Bankguthaben), für die Vertretung vor Behörden und Ämtern und auch für den medizinischen Bereich getroffen werden. Jede Vorsorgevollmacht wird im Österreichischen Zentralen Vertretungsverzeichnis (ÖZVV) der Österreichischen Notariatskammer registriert. Für die Abfrage des Bestehens einer Vorsorge besteht eine Kooperation mit dem Roten Kreuz.
Rechtsform & Gründung
Mag. Michael Müllner hilft Ihnen die für Sie optimale Rechtsformen zu finden und kümmert sich, im Rahmen der Gründung und rechtlichen Begleitung von Personen- oder Kapitalgesellschaften nicht nur um die Beglaubigung Ihrer Unterschriften, sondern bereitet die Gesellschaftsverträge und alle übrigen und notwendigen Urkunden für Sie vor.
Darüber hinaus veranlasst er die erforderlichen Meldungen an das zuständige Finanzamt, die entsprechende Eintragung im Firmenbuch beim zuständigen Firmenbuchgericht und sorgt für die fristgerechte Bezahlung von Gebühren.
Der Gesellschaftsvertrag einer GmbH ist nur gültig, wenn er in Form einer notariellen Urkunde (Notariatsakt) errichtet wird.
Wichtige Beschlüsse in einer Generalversammlung einer GmbH oder von Hauptversammlungen einer Aktiengesellschaft bedürfen der Beurkundung durch einen Notar.
Firmenbuch
Das Firmenbuch ist ein zentrales, öffentliches elektronisches Verzeichnis all jener Unternehmer, die im Firmenbuch eingetragen sind, sowie jener Kapitalgesellschaften (GesmbH, AG), Personengesellschaften (OG, KG) und Genossenschaften, die in Österreich ihren Geschäftssitz haben. Des Weiteren sind alle inländischen Zweigniederlassungen ausländischer Gesellschaften in das Firmenbuch einzutragen.
Aus einem Firmenbuchauszug sind u.a. die für Geschäftspartner wichtigen Angaben ersichtlich, wie Firma, Sitz und Geschäftsanschrift, Zweigniederlassungen, Name und Geburtsdatum des Einzelunternehmers, der Gesellschafter, des Geschäftsführers und der Prokuristen, ob sich das Unternehmen, die Gesellschaft oder Genossenschaft in Insolvenz befindet usw..
Vor dem Kauf oder der Beteiligung an einer Firma sollte man einen gründlichen Blick in den Firmenbuchauszug werfen. Mag. Michael Müllner in Waidhofen an der Thaya berät sie gerne.
Umgründungen
Es gibt viele Gründe, warum die Rechtsform eines Unternehmens geändert werden soll, beispielsweise steuerliche Aspekte, die Aufnahme eines Partners oder die Weitergabe des Unternehmens. Jede Umgründung sollte gründlich überlegt und rechtzeitig vorbereitet werden. In Abstimmung mit dem Steuerberater errichtet Mag. Michael Müllner die erforderlichen Urkunden und führt auch die Änderungen im Firmenbuch bzw. Grundbuch durch.
Maßnahmen nach dem Umgründungssteuergesetz sind z.B. Einbringungen, Umwandlungen, Zusammenschlüsse, Spaltungen und Fusionen.
weitere notarielle Tätigkeit für Ihr Unternehmen
Firmenbucheingaben bei Geschäftsführeränderung, Eintragung von Prokuristen
Gesellschafterwechsel
Unternehmensübergabe
Liquidation von Gesellschaften
General- und Hauptversammlungen
Liegenschaftsrecht
Bau- und Bauträgerrecht
Treuhandschaften
Vollstreckbarer Notariatsakt
Beglaubigung und Beurkundung
Einsicht in Grundbuch und Firmenbuch
Bei Fragen zum Steuerrecht wenden Sie sich vertrauensvoll an Ihren Notar in Waidhofen an der Thaya, ob zur Grunderwerbssteuer, Immobilienertragssteuer oder zu Rechtsgeschäftsgebühren, Mag. Michael Müllner berät Sie gerne.
Patienten-Verfügung
In einer Patientenverfügung wird schriftlich festgehalten, welche medizinischen Maßnahmen im Falle von Unfällen oder Krankheiten nicht getroffen werden dürfen. Auf Wunsch kann jede Patientenverfügung, die beim Notar errichtet wurde, in das Patientenverfügungsregister eingetragen werden, welche rund um die Uhr für Krankenhäuser und Ärzte abrufbar ist
Beglaubigungen + Protokolle
Die Beglaubigung einer Unterschrift ist die amtliche Bestätigung, dass eine Unterschrift von der richtigen Person geleistet wurde. So ist z.B. für die Eintragung eines Kaufvertrages im Grundbuch die Beglaubigung der Unterschriften der Vertragsparteien erforderlich.
Notariatsakt
Die formellen Richtlinien hinsichtlich der Identitätsprüfung, sowie der rechtlichen Prüfung des Inhaltes bei einem Notariatsakt sind noch strenger. Überdies müssen alle Parteien bei der Unterfertigung gleichzeitig anwesend sein.
Bei der Beglaubigung einer Kopie bestätigt Ihr Notar, dass eine Abschrift/Kopie mit der Originalurkunde übereinstimmt.
In Protokollen hält der Notar fest, was von ihm geschickt z.B. tatsächliche Vorgänge oder Haupt- und Generalversammlungen von Gesellschaften einer Gesellschaft.
Errichtung von Urkunden in russischer Sprache
Mag. Michael Müllner verfasst für Sie Verträge und Urkunden aller Art auch in russischer Sprache. Des Weiteren beglaubigt er Übersetzungen fremder Urkunden aus dem Russisch ins Deutsche oder umgekehrt. Auch bei der mündlichen Übersetzung Deutsch/Russisch steht Ihnen Mag. Michael Müllner aus Waidhofen an der Thaya gerne zur Seite.